Gayrimenkul
Tarla alırken dikkat edilecekler
Tarla alımında en çok karşılaştığımız iki yanlış beklenti: "sonra ifrazla ayırırız" ve "5 dönüm alıp ev yaparım". İkisi de çoğu zaman mevzuata takılıyor. Nedenini baştan bilmek en pahalı hatayı önlüyor.
Tarım arazileri belirlenen büyüklüğün altında bölünemez
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazileri için asgari parsel büyüklükleri belirler ve bu büyüklüklerin altına inilmesini yasaklar:
| Arazi sınıfı | Asgari büyüklük |
|---|---|
| Mutlak tarım arazisi | 2 hektar — 20 dönüm |
| Marjinal tarım arazisi | 2 hektar — 20 dönüm |
| Özel ürün arazisi | 2 hektar — 20 dönüm |
| Dikili tarım arazisi | 0,5 hektar — 5 dönüm |
| Örtü altı tarım arazisi | 0,3 hektar — 3 dönüm |
Bakanlık bu sınırları artırabilir; alım yapacağınız il ve ilçe için güncel değeri Tarım ve Orman İlçe Müdürlüğü'nden teyit ettirin.
Kanunun en kritik cümlesi
Bunun pratik anlamı ağır:
- 20 dönümlük mutlak tarım arazisinden 5 dönüm koparıp müstakil tapu alamazsınız
- Bir tarlada hisse satın alarak paydaş sayısını artıramazsınız — yani "10 dönüm tarlanın 1/10 hissesi satılık" ilanları hukuken sorunludur
- Bu yüzden piyasadaki "hisseli tarla" satışları çoğu zaman satış vaadi veya adi yazılı sözleşme üzerinden yürütülür; bunlar size mülkiyet vermez
Var olan hissedarlardan birinin payını alması veya payın tamamının tek kişiye devri gibi paydaş sayısını artırmayan işlemler mümkündür.
"5 dönüm alırım, bağ evi yaparım" — neden çoğu zaman olmuyor?
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre, belediye ve mücavir alan dışındaki iskân dışı alanlarda konut için:
- Minimum parsel 5.000 m² (5 dönüm)
- Emsal en fazla %5, azami toplam inşaat alanı 250 m²
- Azami yükseklik 7,50 m ve 2 kat
- Yol cephesi en az 25 m; yola 5 m, parsel sınırına 3 m yaklaşma
Üstelik iki kural birlikte uygulanır ve hangisi daha kısıtlayıcıysa o geçerlidir. Mutlak tarım arazisinde 5.000 m²'lik ifraz zaten yapılamaz, çünkü asgari sınır 20 dönümdür.
Sınırdaş komşunun önalım hakkı
Tarla alımında çok az bilinen ama gerçek bir risk: 5403 sayılı Kanun, sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanır. Yani bir tarla satın aldığınızda komşu parselin maliki önalım davası açarak taşınmazı sizden alabilir.
Tarla alırken kontrol listesi
- Vasıf: Tapuda tarla, bağ, bahçe, zeytinlik mi yazıyor?
- Arazi sınıfı: Mutlak, dikili yoksa marjinal mi? Bölünebilirlik buna bağlı.
- Tarım dışı kullanım izni alınabilir mi? Tarım İlçe Müdürlüğü'nden sorun.
- Aplikasyon: Satıcının gösterdiği yer ile tapudaki parsel aynı mı?
- Yola cephe: Kadastral yola cephesi var mı, yoksa geçit hakkı gerekir mi?
- ÇKS kaydı: Arazi başkası adına kayıtlı mı, kiracı veya ortakçı var mı?
- Orman sınırı: Parsel orman tahdit hattına komşu mu?
- Zeytinlik: Zeytinliklerde özel koruma ve yapılaşma kısıtı vardır.
- Kamulaştırma: Karayolu, enerji nakil hattı veya boru hattı güzergâhında mı?
- Takyidat belgesi: İpotek, haciz, şerh, irtifak kaydı var mı?
Bu listenin tamamı bitmeden ödeme yapmayın. Bir harita mühendisine ve bir avukata ödenecek danışmanlık bedeli, taşınmazın bedeliyle kıyaslanamayacak kadar küçüktür.
Sık sorulan sorular
Merak edilenler
20 dönüm tarlanın 2 dönümünü satın alabilir miyim?
Arazi mutlak, marjinal veya özel ürün arazisiyse hayır — ne ifraz edilebilir ne de hisse satışıyla paydaş sayısı artırılabilir. Dikili arazide 5 dönüm, örtü altında 3 dönüm alt sınırları geçerlidir.
5 dönüm tarlam var, ev yapabilir miyim?
Plansız alanda 5.000 m² parselde %5 emsal ve azami 250 m² ile iki katlı konut mümkündür. Ancak arazi tarım vasfındaysa önce Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nden tarım dışı kullanım izni gerekir ve mutlak tarım arazisinde bu izin genellikle verilmez.
"Müstakil tapu garantili" ilanlarına güvenilir mi?
İfraz idarenin onayına bağlıdır ve tarım arazilerinde çoğu zaman mevzuat gereği mümkün değildir. Satıcının taahhüdü mevzuatı değiştirmez.
Komşum satın aldığım tarlayı geri alabilir mi?
Sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı vardır; ayrıca hisseli alımda diğer hissedarların önalım hakkı bulunur.
Tarla alırken aplikasyon şart mı?
Zorunlu değil ama şiddetle öneriyoruz. Satıcının gösterdiği yer ile tapudaki parselin farklı çıkması sahada sık karşılaştığımız bir durum.
Bunlar da işinize yarayabilir
Hisseli tapu: riskleri ve müstakil tapuya geçiş
Hisseli tapu, arazinin belirli bir parçasına değil, tamamının bir oranına sahip olduğunuzu gösterir. "Şu köşe benim" diy…
Yazıyı oku →İmar durumu belgesi, TAKS ve KAKS nedir?
İmar durumu belgesi — halk arasında "imar çapı" — parselinizde ne, ne kadar ve nasıl inşa edilebileceğini gösteren resmî…
Yazıyı oku →İfraz ve tevhit: parsel bölme ve birleştirme
İfraz bir parseli bölmek, tevhit bitişik parselleri birleştirmektir. İkisi de harita mühendisinin hazırladığı bir dosyay…
Yazıyı oku →Talebinizi bir dakikada oluşturun
Hizmeti, bölgeyi ve aciliyeti işaretleyin — talebiniz derli toplu bir mesaj olarak bize ulaşsın, biz de doğrudan konuyla ilgili dönelim.